Amazon'un karşısındaki kuleyi ters döngü yatırımcısı 12,5 milyon dolara aldı

Seattle'ın iş merkezinde boş ofis oranı ABD'nin en yüksek seviyesine ulaşmışken, Amazon'un genel merkezinin tam karşısındaki 20 katlı Plaza 600 kulesi King County'nin bu ay kayda geçirdiği satışla 12,5 milyon dolara el değiştirdi. Aralık 2019'da 97 milyon dolar değerlenen binanın fiyatı yedi yıldan kısa sürede yüzde 87 eridi; kayıp yaklaşık 84,5 milyon dolara denk geliyor.

Kare başına 58 dolar: Alıcı, kendi kaynaklarıyla finansman sağlayan ters döngü firması

Satış bedeli, binanın 214.319 metrekarelik toplam alanına yayıldığında kare başına yaklaşık 58 dolara denk geliyor; 2019'daki değerleme kabaca 453 dolar seviyesindeydi. Fiyat, binanın 2012'deki el değiştirme bedelinin bile yüzde 77 altında kaldı.

İlgili: Chrysler Building yenileme projesi: 235 milyon dolarlık restorasyon başlıyor

Binayı satın alan firma, Emeryville, California merkezli Orton Development. Şirket kendini 1984'ten bu yana faaliyet gösteren ters döngü bir yatırımcı olarak tanımlıyor; işlerini kendi kaynaklarıyla finanse ediyor ve aldığı mülkleri uzun vadeli tutmayı tercih ediyor. Firmanın beyanına göre bugüne dek ABD genelinde 80'i aşkın mülkü elden geçirdi; bunların toplam alanı 25 milyon metrekareyi aşıyor.

Kuleye konum avantajı sağlayan hesap nasıl tersine döndü

600 Stewart Caddesi'ndeki bina 1969'da Vance Corp. tarafından inşa edildi. 2012'de Joshua Green Corp. ve ortağı Urban Renaissance Group (URG) kuleyi 54,9 milyon dolara, kare başına yaklaşık 256 dolara satın aldı; o tarihte binanın yüzde 85'i kiralanmıştı ve asıl cazibe, kuzeydeki bloklara üç adet milyon metrekarelik ofis kulesi planlayan Amazon'a yakınlıktı.

Aralık 2019'da 97 milyon dolarlık sermaye yeniden yapılandırması sonrası BGO (dönemin adıyla BentallGreenOak) çoğunluk ortağı oldu, URG payını korudu; doluluk yüzde 91'in üzerindeydi. Pandemiyle merkez boşalınca sahipleri hamleyi büyüterek yanıt verdi: Ocak 2023'te, doluluk yüzde 80'e gerilediğinde genişletilmiş lobi, çok amaçlı kiracı alanı ve zemin katta duş ile Peloton bisikletleri içeren bir renovasyon açıklandı; stratejinin "büyük ölçüde karşı caddedeki Amazon'un varlığıyla" şekillendiği belirtildi. Aralık 2024'te BGO ve URG binanın kredisini yeniden yapılandırdı; borç küçültüldü, vade uzatıldı ve yeniden konumlandırma için 10 milyon doları aşan taahhüt sermaye ayrıldı.

Kiracılar yeterince hızlı dönmedi. Temmuz ayında yayımlanan kiralama ilanında 209.256 metrekarelik ofis alanının yaklaşık yarısına karşılık gelen 106.000 metrekareye yakın bölüm boş olarak sunuluyordu. İki ay sonra kule 12,5 milyon dolara alıcı buldu.

Seattle'da ofis boşluğu yüzde 35,8 ile ülke zirvesinde

Plaza 600 tek başına bir örnek değil. Merkezdeki 44 katlı U.S. Bank Center 280 milyon dolara el değiştirdi; bu, binanın 2019'daki satış fiyatının yarısının bile altında. Cushman & Wakefield'ın verilerine göre Seattle merkezinde ofis boşluk oranı ikinci çeyrekte yüzde 35,8'e yükseldi; bir yıl önce bu oran yüzde 34,6'ydı. Merkezdeki ofis alanının üçte birinden fazlası boş duruyor.

Downtown Seattle Association'ın analizine göre merkezdeki en değerli 10 ofis binasının vergi değerleri 2021 seviyelerinin yarısının altına indi; merkez 2025'te tahminen 13.000 istihdam kaybetti ve bu, 2020'den bu yana en büyük tek yıllık kayıp oldu. Starwood Capital Group Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Barry Sternlicht, ofis gayrimenkulündeki kayıpları Ocak 2024'te 1 trilyon doların üzerinde olarak nitelemiş ve ofisi "toparlanmayan tek varlık sınıfı" olarak tanımlamıştı. Seattle Metropolitan Chamber of Commerce Başkanı ve CEO'su Joe Nguyen ise Şubat ayında "Merkezdeki ofis boşluk oranının yüzde 35'in üzerinde olması hâlâ ciddi bir sorun" değerlendirmesinde bulunmuştu. Downtown Seattle Association Başkanı ve CEO'su Jon Scholes'in özeti ise şu: "Bu hızlı bir toparlanma değil, ama kalıcı bir çöküş de değil."

Kendi halindeki tabloyu belirleyici yapan, ülke genelindeki ayrışma. Cushman & Wakefield verilerine göre ulusal ofis boşluk oranı ikinci çeyrekte yüzde 20,1'e gerileyerek üst üste ikinci çeyrekte yıllık bazda düşüş kaydetti; talep, dört çeyrelik yuvarlanan bazda altı yılın zirvesine ulaştı. Aynı dönemde Seattle merkezindeki boşluk oranı 1,2 puan arttı ve şehrin genel boşluk oranı yüzde 32,7 ile şirketin izlediği 92 ABD pazarının en yükseği oldu.

Amazon ofise geri çağırdı, büyümesini Bellevue'ya kaydırdı

Amazon, şirket çalışanlarını 2 Ocak 2025'ten itibaren haftada beş gün ofise çağırma kararı aldı; ancak genel merkezin tam karşısındaki kule yine de 12,5 milyon dolara satıldı. Bunun bir nedeni, şirketin büyümesinin başka yönlere kayması: Cushman & Wakefield 2025'te Amazon'un merkez Seattle ofis alanını daraltmaya göl kenarındaki Bellevue'daki yeni projeler lehine devam edeceğini öngörüyor. Firmanın tahminine göre pandemi öncesi tüm kiracılar geri dönse ve yalnızca Amazon hariç tutulsa, merkezdeki boş alanın dolması 16 yıl sürecek; Amazon dahil edilirse bu süre sekiz yıla iniyor.