S&P'den Çin konut piyasasına dönüm tahmini: Büyük şehirlerde toparlanma yakında

Çin'in yıllardır süren konut piyasası durgunluğunun sonu yaklaşıyor olabilir. S&P Global Ratings analistlerinin perşembe günü yayımladığı rapora göre, ülkenin en büyük şehirlerindeki konut fiyatları gelecek yıl toparlanmaya başlayabilir; ülke genelinde fiyatlar ise 2028'in üçüncü çeyreğinde dip yapabilir.

Rapor, Şubat ayında kurumun satılmamış konut stokunun yüksekliği nedeniyle bir toparlanmanın "ulaşılabilir dışında" olduğu yönündeki değerlendirmesinden belirgin bir sapma oluşturuyor. Değişimin arkasında, raporun yazarı ve S&P kredi analisti Edward Chan'a göre iki hükümet politikası var.

İlgili: Çin tatilinde 2,14 milyar yolcu: Küresel fonlar hisselere geri döndü

Hangi adımlar atıldı?

Çin yönetimi Ağustos ayında, geliştiricilerin tamamlanmamış konutları satma yeteneğine yeni kısıtlamalar getirdi. Ardından Başbakan Li Qiang, konut sektörünü istikrara kavuşturmaya yönelik politikaların açıklanacağını duyurdu. Bunun üzerine ilk kez ev alacaklar için, fiyatı 1,5 milyon yuanın altında ve 120 metrekareden küçük konutlarda ipotek faizi sübvansiyonu devreye alındı.

Chan, CNBC'ye yaptığı telefon görüşmesinde geliştiricilerin artık arazi alımında çok temkinli olacağını ve daha az yeni proje geliştireceğini söyledi. Buna göre bu durum geliştiricilerin gelirleri açısından olumlu olmasa da, aşırı arzlı konut piyasasının dengelenmesine yardımcı olabilir. Chan, önümüzdeki bir-iki yılda konut fiyatlarını istikrara kavuşturan ana unsurun arzın azalması olmaya devam edeceğini ve 2026'nın konut stok eritiminin ilk yılı olduğunu belirtti.

Arz fazlasının boyutu büyüktü: Nomura'nın 2023'te yaptığı tahmine göre, tamamlanmamış ve peşin satılmış konutların ölçeği, 2022 sonu itibarıyla satışlarda Çin'in en büyük özel geliştiricilerinden Country Garden'ın büyüklüğünün yaklaşık 20 katıydı. Evergrande gibi geliştiricilerin yıllardır konutları tamamlanmadan sattığı model, borç odaklı hızlı büyüme döngüsünü beslemişti.

Japonya karşılaştırması ne söylüyor?

S&P raporu, Çin'deki düşüşü Japonya, ABD ve İspanya'daki konut krizleriyle karşılaştırdı. Bu piyasaları istikrara kavuşturan faktörlerden arz azaltımı ve şirket bilançolarının rasyonalizasyonu ikisinin üzerinde Çin'in çalıştığı belirtilirken, Çin'de arz daralmasının 1991-2014 Japonya krizine göre çok daha erken ve daha büyük ölçekte gerçekleştiği vurgulandı. Rapor, Çin'de konut fiyatlarının 2021 zirvesinden bu yana yüzde 22 gerilediğini; Japonya'da düşüşün yüzde 67, ABD'de finansal kriz döneminde yüzde 26 olduğunu aktardı. İpotek sübvansiyonlarının ve yapay zekâ patlamasının yarattığı servet etkisinin de talebi yukarı çektiği ifade edildi.

Aynı gün Guotai Junan International Baş Ekonomisti Hao Zhou, ayrı bir raporda dördüncü çeyrekte birinci sınıf şehirlerde ikinci el konut fiyatlarında 2021-2023 düşüşünden bu yana ilk artışın görülebileceğini öngördü. Zhou'ya göre Şanghay'da ikinci el fiyatlarındaki yıllık düşüş daralırken, Pekin'de fiyatlar Ocak ayındaki dibin üzerinde, yüzde 1,4 artışla istikrar kazandı. DeepSeek ve Alibaba'nın merkezi Hangzhou'da yeni konut satış endeksi rekor kırdı ve yeni konut fiyatları zirvenin yalnızca yüzde 14,2 altında.

"Önümüzdeki üç ay kritik bir pencere" diyen Zhou, Şanghay, Shenzhen ve Guangzhou'nun Kasım 2026 verilerine kadar aylık düşüşten kaçınması hâlinde bu toparlanmanın 2024-25 döneminden daha kalıcı olacağının güçlü kanıtı olacağını söyledi. Morgan Stanley hisse analisti Stephen Cheung ise daha temkinli: raporunda ipotek sübvansiyonunun yeni talep yaratmak yerine planlanmış alımları öne çekebileceğini belirtti. Çinli araştırma firması Bingshan'ın verilerine göre, 1-6 Ekim tatil döneminde 25 şehirde ikinci el konut satışları yıllık yüzde 50 arttı; Eylül'deki artış yüzde 20 seviyesindeydi.