Multifamily Refinansmanı Kilitlendi: Ek Sermaye Şartı Anlaşmaları Zorluyor

ABD'de 2020-2022 arasındaki düşük faiz döneminde yapılan multifamily yatırımları, bugün refinansman aşamasında ciddi bir kilitlenmeyle karşı karşıya. Yükselen faizler ve Fed'in 2023'ten bu yana ilk kez faiz artırması, o dönemde alınan kredilerin yeniden yapılandırılmasını neredeyse imkânsız hale getiriyor. Köprü kredisi sağlayıcısı Inland Mortgage Capital (IMC), borçluların ek sermaye koymaya yanaşmaması nedeniyle refinansman taleplerinin büyük bölümünün onaylanamadığını bildiriyor.

10 yıllık Hazine tahvil getirisinin 2007'den bu yana ilk kez kalıcı olarak %5'in üzerine çıkması, düşük faizli dönemde yapılan anlaşmaların üzerindeki baskıyı artırıyor. Fed'in Çarşamba günkü faiz artırımı da bu tabloyu pekiştirdi. IMC Başkanı Art Rendak, yeni alım kredilerinin daha kolay onaylandığını, çünkü bu anlaşmalarda genellikle taze sermaye ve güncel fiyatlarla giren bir sponsor bulunduğunu söylüyor. Ancak refinansman başvurularında, orijinal iş planı tutmamış ve borç servis oranı zayıflamış borçlularla karşılaşılıyor.

İlgili: Fed Faiz Kararı: Trump %1 İstedi, Fed Artırdı

Refinansman Neden Zorlaşıyor?

Rendak, yatırım komitelerinin borç servis karşılama oranı sürdürülebilir seviyenin altına düşen borçlularla çalışmakta zorlandığını belirtiyor. Örnek olarak, önceki borç verenin çıkmak istediği bir durumda, borç servis karşılama oranı 0,9 seviyesinde olan bir borçlunun yeni kredi aradığını aktarıyor. Bu tür durumlarda, mevcut nakit akışı mevcut borcu destekleyemediği için, borçlunun ek sermaye koymaması refinansmanı neredeyse imkânsız kılıyor.

Mortgage Bankacıları Birliği verilerine göre, borç verenler ve yatırımcılar yaklaşık 5 trilyon dolarlık ticari ipoteğe sahip. Bunun yaklaşık 875 milyar doları, yani %17'si bu yıl vadesi geliyor. Multifamily destekli ipoteklerin %13'ü de bu yıl içinde olgunlaşacak. IMC, 5-20 milyon dolar aralığında değişken faizli köprü kredileri veriyor ve portföyünün %43'ü multifamily varlıklardan oluşuyor.

Sun Belt'te Boşluk Oranları Baskıyı Artırıyor

Refinansman baskısı, kiraların beklentilerin altında kaldığı ve boşluk oranlarının yükseldiği Sun Belt bölgesinde daha belirgin. Cushman & Wakefield verilerine göre, ikinci çeyrekte multifamily boşluk oranı San Antonio'da %15,7, Austin'de %12,7 ve Phoenix'te %11,6 olarak gerçekleşti. Bu rakamlar, Rendak'ın kira artışının sponsor beklentilerini karşılamadığı pazarlara ilişkin endişelerini doğruluyor.

IMC, pandemiden bu yana yalnızca bir refinansman anlaşmasını tamamlayabildi: Madison'da otelden multifamily'e dönüştürülen bir proje. Rendak, bunun güçlü piyasa temelleri ve ek sermaye koymaya istekli bir borçlu içeren özel bir durum olduğunu vurguladı.

Borç Verenlerin Bekle-Gör Stratejisi Sürdürülemez

Mevcut borç verenler, özellikle Güneydoğu'da 2020-2022 dönemindeki sorunlu alımlarda hacizleri sık sık erteliyor. Çoğu, düşen faizlerin veya sıkılaşan cap rate'lerin çıkış değerlerini iyileştireceğini umuyor. Ancak 2021 ve 2022 yıllarına ait multifamily kredi stresinin kalıcı olması, bu bekle-uzat yaklaşımını sürdürülemez kılıyor.

Rendak, sermayenin bu projelere girmesi ve borç tabanlarının sıfırlanması gerektiğini savunuyor. Bu, indirimli ödemeler, kısa satışlar veya kaldıracı azaltan diğer çözümlerle mümkün olabilir. Bazı Güneydoğu anlaşmalarının derin sorunlar yaşadığını ancak borç verenlerin kontrolü ele almaktan kaçındığını belirten Rendak, bazın yeniden ayarlanmasının varlıkları daha iyi sermayelendirilmiş sahiplere taşıyabileceğini ve yeni köprü finansmanını daha gerçekçi hale getirebileceğini ifade ediyor.

Birçok borç veren faizlerin düşmesini veya cap rate'lerin sıkışmasını beklerken, Rendak yüksek faiz ortamının sürebileceğini ve tekrarlanan uzatmaların işe yaramayacağını düşünüyor. Bankaların, zayıf sermaye yapılarını olduğu gibi tutmak yerine kısa satışlar veya indirimli ödemelerle bazı yeniden yapılandırmaları kabul etmesi gerektiğini savunuyor.

Çözüm: İndirimli Ödemeler ve Yeni Sermaye

Multifamily hâlâ önemli sermaye çekiyor, ancak borç fonlarının ve bankaların, taze sermaye olmadan zayıf anlaşmaları refinanse etmesi beklenmiyor. Rendak, mevcut borç verenlerin sonunda yeni finansman için çalışılabilir bir baz oluşturacak indirimleri kabul edeceğini öngörüyor. Döngünün bir sonraki aşaması, borç verenlerin kayıpları ne kadar hızlı tanıdığına ve sponsorların ne kadar yeni sermaye getirebileceğine bağlı olacak.

Rendak, borç verenlerin borçluların yeni bir finansman bulmasına yardımcı olmak için yaklaşık %15 indirim teklif etmeleri gerekebileceğini söylüyor. Bu, iyi sermayelendirilmiş alıcılar için bir fırsat yaratıyor, ancak yalnızca eski borç finanse edilebilir bir seviyeye indirildikten sonra.